Ein Haus unter Denkmalschutz zu sanieren, ist so ziemlich die Königsklasse unter den Renovierungsprojekten. Gerade in München, wo Geschichte an jeder Ecke sichtbar ist, braucht es Fingerspitzengefühl, Geduld – und gute Nerven. Aber keine Sorge: Mit dem richtigen Fahrplan wird aus der Herausforderung ein richtig lohnendes Herzensprojekt. Hier bekommst du einen kompakten Überblick: rechtliche Basics, Tipps zur Materialwahl, Fördermöglichkeiten und typische Stolperfallen.

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1. Was darf ich eigentlich – und was nicht?

Bevor du loslegst, muss klar sein: Steht dein Gebäude überhaupt unter Denkmalschutz? Das prüft in München die Untere Denkmalschutzbehörde. Grundlage ist das bayerische Denkmalschutzgesetz (BayDSchG). Klingt trocken, ist aber wichtig – denn sobald du an der Fassade, am Dach oder an der Bausubstanz etwas verändern willst, brauchst du grünes Licht von den Behörden.

Auch scheinbar kleine Dinge wie neue Fensterrahmen oder eine Markise können genehmigungspflichtig sein. Deshalb: Hol dir frühzeitig Rat von der Denkmalschutzbehörde – das spart dir am Ende Zeit, Nerven und Geld.

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2. Materialien & Bauweise: Alt trifft Neu

Original bleibt original – wenn möglich. Alte Holzböden, Fenster oder Ziegel sollten nicht einfach rausfliegen. Wenn du etwas ersetzen musst, dann am besten durch möglichst ähnliche Materialien oder gut gemachte Repliken.

Für die Innendämmung zum Beispiel sind Kalziumsilikatplatten super – die sind atmungsaktiv und verhindern Feuchtestau. Auch bei Farben und Putz lohnt sich ein Blick auf die Details: Silikatfarben sind z.B. sowohl für die Wand als auch für die Denkmalpflege ein Volltreffer.

Übrigens: Bei vielen Maßnahmen erwarten die Behörden den Einsatz traditioneller Handwerkstechniken. Da wird dann gefragt, ob der beauftragte Betrieb auch wirklich weiß, wie man mit historischem Mauerwerk oder Stuck umgeht.

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3. Energieeffizienz trotz Denkmalschutz – geht das?

Ja, aber mit Bedacht. Außen dämmen ist bei denkmalgeschützten Häusern meist tabu. Innen schon eher – sofern fachgerecht gemacht. Moderne Heizsysteme, neue Dachisolierungen oder spezielle Fensterlösungen lassen sich oft realisieren, ohne den Charme des Hauses zu zerstören.

Sogar Solaranlagen sind manchmal erlaubt – wenn sie sich unauffällig in das Erscheinungsbild integrieren. Tipp: Hol dir eine unabhängige Energieberatung, die sich mit Altbauten auskennt. Das zahlt sich doppelt aus.

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4. Der Papierkram: Welche Unterlagen du brauchst

Genehmigungen bekommst du nicht einfach per Handschlag – da braucht’s ein bisschen Vorbereitung. Diese Unterlagen solltest du einreichen:

• Beschreibung deiner geplanten Maßnahmen

• Aktuelle Fotos vom Gebäude

• Skizzen und Baupläne

• Einen Zeit- und Kostenplan

• Nachweise über bisherige Abstimmungen mit Behörden

Je vollständiger deine Unterlagen, desto schneller läuft das Verfahren. Und denk dran: Auch für die Steuer brauchst du später eine gute Dokumentation.

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5. Förderungen & Finanzierung – wie du dein Denkmalprojekt bezahlbar machst

Eins vorweg: Eine Sanierung im Denkmalschutz ist nicht billig. Allein schon, weil du mit speziellen Materialien, aufwendiger Handwerksarbeit und oft auch längeren Abstimmungsprozessen rechnen musst. Umso wichtiger ist es, von Anfang an einen genauen Überblick über deine Finanzierungsmöglichkeiten zu haben – denn es gibt tatsächlich eine ganze Reihe an Förderprogrammen und steuerlichen Vorteilen, die dir helfen können.

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Öffentliche Förderprogramme – hier gibt’s Geld:

Denkmalschutz-Sonderprogramme (DS): Diese staatlichen Programme fördern Maßnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz – je nach Projektumfang bis zu 50 % der förderfähigen Kosten. Besonders spannend für Maßnahmen wie Dachreparatur, Fassadensanierung oder statische Sicherung.

Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege: Bietet finanzielle Unterstützung speziell für private Eigentümer:innen von Baudenkmälern. Die Förderung richtet sich nach der Dringlichkeit und dem Denkmalwert – es lohnt sich, frühzeitig Kontakt aufzunehmen.

Bezirk Oberbayern: Fördert denkmalbedingte Mehrkosten mit bis zu 50.000 €. Wichtig: Es geht hier nicht um Gesamtkosten, sondern um das, was durch den Denkmalschutz zusätzlich anfällt. Also z. B. spezielle Putztechniken oder handgefertigte Fenster.

FKG-Förderprogramm (Fachkommission Gebäudesanierung): Unterstützt energetische Sanierungen, also z. B. Innenwanddämmung oder moderne Heiztechnik – auch bei denkmalgeschützten Objekten. Zuschüsse zwischen 10 % und 20 % sind möglich.

Tipp: Manche Förderungen kannst du kombinieren, andere schließen sich aus – klär das am besten frühzeitig mit einer Person vom Fach oder der Denkmalbehörde.

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Steuerliche Vorteile – dein Finanzamt hilft mit

Was viele nicht wissen: Sanierungskosten für ein denkmalgeschütztes Haus können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden – teilweise über mehrere Jahre hinweg. Das gilt sowohl für Eigennutzer:innen als auch für Vermieter:innen, allerdings in unterschiedlichem Umfang:

Eigennutzer:innen: Bis zu 90 % der Sanierungskosten können über 10 Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden (nach § 10f EStG).

Vermieter:innen: Können die förderfähigen Kosten sogar in kürzerer Zeit (i. d. R. über 8 Jahre) abschreiben.

Aber Achtung: Damit das klappt, brauchst du eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die Notwendigkeit der Maßnahme. Und das Finanzamt will es ganz genau wissen – deshalb: Steuerberater einschalten!

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Finanzierung über Banken – es muss nicht immer teuer sein

Neben den klassischen Krediten bieten manche Banken spezielle Darlehen für denkmalgeschützte Immobilien an – oft mit besseren Konditionen, längeren Laufzeiten oder tilgungsfreien Jahren.

Auch interessant: KfW-Förderprogramme (z. B. „Energieeffizient Sanieren“) sind bei Denkmalobjekten nicht immer anwendbar, aber es lohnt sich, dort mal nachzufragen – gerade bei energetischen Maßnahmen.

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Kommunale Programme – je nach Stadtteil

In München gibt’s je nach Lage und Gebäudetyp zusätzliche Fördertöpfe, etwa wenn dein Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet oder einem Sanierungsgebiet liegt. Hier lohnt sich ein Anruf beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung – manchmal gibt es regionale Fördermittel, von denen man sonst gar nichts mitbekommt.

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6. Wie viel Aufwand kommt auf dich zu?

Nicht jedes Projekt ist gleich aufwendig – grob kann man zwischen drei Kategorien unterscheiden:

Leichte Renovierung: Kleinere Reparaturen, oft genehmigungsfrei

Mittlere Sanierung: Z. B. Bad oder Fenster erneuern – genehmigungspflichtig

Umfassende Sanierung: Eingriffe in die Substanz – aufwendig und gut zu planen

Sei ehrlich mit dir: Wie viel Zeit, Geld und Energie kannst (und willst) du investieren? Denn Planung ist hier wirklich die halbe Miete.

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7. In sieben Schritten zum sanierten Denkmal

Damit du den Überblick behältst, hier ein Vorschlag für deinen Sanierungs-Fahrplan:

1. Fachberatung einholen (Denkmalpflege & Energie)

2. Bestandsaufnahme mit Fotos

3. Sanierungsplan erstellen

4. Genehmigungen beantragen

5. Handwerksbetriebe mit Denkmalschutz-Erfahrung wählen

6. Alles gut dokumentieren (für Behörden & Steuer)

7. Abnahme durch die Behörden

Läuft nicht immer alles glatt, aber mit einem klaren Ablauf und guter Kommunikation mit allen Beteiligten bist du auf der sicheren Seite.

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Viel Arbeit, aber auch viel Herz

Klar, ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren ist kein Spaziergang. Aber es ist ein echtes Herzensprojekt – mit historischem Flair, echtem Charakter und einem Mehrwert für die ganze Stadt.

Wenn du’s richtig angehst, bekommst du nicht nur ein ganz besonderes Zuhause, sondern erhältst auch ein Stück Geschichte für kommende Generationen. Und das ist ziemlich unbezahlbar.

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